Análisis del mercado inmobiliario en Buenos Aires: repunte en los valores de propiedades

Un relevamiento privado confirmó el comienzo de un cambio de dirección en los precios de venta de departamentos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), que muestran un incremento tras cinco años de marcadas caídas, durante los cuales se redujeron casi en un 50% las cotizaciones de compra venta. Cinco barrios destacan por liderar este repunte, registrando aumentos interanuales que superan el 7,9% en los últimos doce meses, desafiando así el panorama negativo previo.

Dentro de esta tendencia hay una sorpresa que es Villa Ortúzar, en este trazado los valores de los departamentos subieron un 18,4% interanual y promedian USD 2.314 por metro cuadrado para la venta. Así lo constató el trabajo elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA).

Román Paikin, de San Román Propiedades, explicó las razones del atractivo de este barrio, situado en el corredor norte de CABA: “Su encanto se debe a su capacidad de atraer a jóvenes que no solo buscan un lugar para vivir, sino también un espacio adecuado para el teletrabajo, disfrutar de la variada oferta gastronómica y aprovechar sus cercanías para pasear, destacando además su proximidad a la Avenida General Paz. Está próximo al corredor DoHo (que integran las Avenidas Donado y Holmberg, que comparten con Villa Urquiza”.

Villa Ortúzar destaca por su excelente conectividad, gracias a avenidas relevantes como Álvarez Thomas, Chorroarín, De los Incas, Elcano y Triunvirato, lo que facilita la movilidad de sus habitantes.

Luego siguen el más caro de la ciudad de Buenos Aires, Puerto Madero, con una apreciación del 15,2% interanual (el valor del m2 es de USD 5.400), Colegiales con 14,8% (USD 2.681), Palermo, con 9,7% (USD 3.071) y Villa Crespo con 7,9% (USD 2.283 por m2).

Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate, señaló un incremento en el precio de las propiedades durante abril, destacando que este aumento es menos pronunciado en departamentos y casas antiguos y más significativo en inmuebles comprados en pozo, debido al alza en los costos de construcción.

“La valoración del metro cuadrado varía geográficamente, siendo distinta en barrios como Puerto Madero y Palermo, considerados zonas consolidadas y preferidas por compradores de alto poder adquisitivo, que muestran menor sensibilidad ante la inestabilidad económica y financiera. Palermo, en particular, sigue siendo un área muy deseada por su dinamismo, oferta gastronómica, cultural, y de moda, manteniendo sus precios incluso en crisis. Villa Ortúzar, Colegiales o Villa Crespo, por otro lado, se ven impulsados por su cercanía a barrios desarrollados como Palermo o Belgrano, beneficiándose indirectamente del atractivo de estas zonas”, acotó Pinus.

Escenario

Durante el primer cuatrimestre del año, el mercado inmobiliario experimentó signos de recuperación, evidenciados por el aumento en consultas, escrituras y precios. Aunque aún no se puede hablar de un boom, pareciera que la fase recesiva quedó atrás, anticipándose una mayor reactivación si la economía continúa creciendo, se estabilizan la inflación y el tipo de cambio, y mejora la oferta de créditos hipotecarios.

Generalmente, el margen de negociación ronda el 5% respecto al precio publicado, y las valoraciones se realizan con un criterio realista para impulsar el dinamismo del mercado

Pinus acotó: “Actualmente, hay una preferencia notable por los departamentos ya construidos frente a la compra de propiedades en pozo, debido al aumento en los costos de construcción que triplicaron los valores comparados con el último trimestre de 2020. Esto refleja un cambio en las prioridades de los compradores dadas las circunstancias económicas”.

Actualmente, el mercado inmobiliario muestra indicios de recuperación, con un aumento gradual en los precios de las propiedades. Los dueños, con pocas excepciones, se mantienen firmes en los precios de sus inmuebles, intentando cerrar la venta lo más cerca posible al precio anunciado.

En casas no despega

Según el informe, distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m2 de casas del -23,0% en GBA Norte, del -14,3% en GBA Sur, y del -11,1% en GBA Oeste.

Mientras que a nivel intermensual la caída se frenó y al contrario al comparar entre marzo y abril último los valores escalaron levemente un 0,6% y en Vicente López con un precio de USD 1.363 por m2 es el municipio con los valores promedios más altos del GBA.

Demanda y perspectiva

En el contexto actual, marcado por la dinámica del mercado inmobiliario posterior a la pandemia, se observa una tendencia que señala el regreso de la demanda en CABA, tras un período donde predominó la búsqueda de viviendas en la provincia.

Barrios como Caballito, Belgrano y, en cierta medida, Núñez junto al resto del corredor Norte, se perfilan como los más solicitados dentro de la CABA. Estos barrios, caracterizados por su tradición familiar y una creciente revalorización impulsada por nuevos desarrollos inmobiliarios, destacan no solo por su renovada imagen sino también por mantener precios competitivos tanto en unidades nuevas como usadas.

Caballito, en particular, registra un auge en la construcción de proyectos premium con unidades de mayor superficie, especialmente en su sector norte, ofreciendo opciones similares a las encontradas en otros distritos del corredor Norte y revitalizando el barrio con alternativas de vivienda de calidad superior, cercanas a zonas de interés como el polo gastronómico de Pedro Goyena. Este fenómeno anticipa una posible expansión hacia barrios vecinos, consolidando esta tendencia de crecimiento y revalorización.

“La compraventa de departamentos vuelve a cobrar protagonismo, y en algunos segmentos, dada el alza en los precios de la construcción, hay una preferencia por los inmuebles usados por sobre las oportunidades de pozo, o en desarrollo. Y los créditos hipotecarios serán vitales para impulsar al sector inmobiliario en general”, concluyó Pinus.