"Cuando vendés, más allá del valor concreto hay un costo de oportunidad", definió el martillero olavarriense Marcelo Corleto para explicar la actualidad del mercado inmobiliario que visibiliza mucha oferta, pocos compradores y un valor de las propiedades que disminuyó entre un 20 y 30 por ciento.

La tendencia no sólo se nota en nuestra ciudad sino que se da a nivel país. Especialistas del mercado inmobiliario coincidieron en los cambios de tendencia en el sector generados a partir de la pandemia de coronavirus, y observaron que crece la cantidad de propiedades para vender y persiste una baja en los precios.

"Hoy los negocios están relacionados con una oportunidad de comprar a un valor menor", expuso Corleto en la misma línea que Daniel Ditz, también propietario de una inmobiliaria olavarriense.

"El que no tiene necesidad de bajar el precio lógicamente retiró esa propiedad de la venta porque hay una baja en el valor de ofrecimiento. Y esto tiene que ver conque la cantidad de operaciones ha bajado", aseguró mientras asume que quizás esa baja en cantidad de operaciones de compra-venta ronde el 70%. 

En este contexto, hoy hay mucha oferta y pocos compradores. "Se está vendiendo muy poco con un mercado muy retraído. Lo que se está vendiendo es a algún inversor, pero la gente que compraba para cambiar su vivienda o mejorarla ha cambiado, ya no existe. Hoy en día, se están comprando cosas terminadas porque han bajado el valor".

Corleto también aportó su visión respecto de qué mueve hoy el mercado de compra-venta en un sector que no ha podido recuperarse de los efectos de la pandemia. "No es que haya más oferta porque hay más propiedades en venta. Hay mucha oferta porque se hacen menos ventas".

Desde su óptica y experiencia, la figura del inversor también ha caído. "Históricamente cuando alguien compraba una propiedad para alquiler tratraba de que ese alquiler llegara al 1% del valor de la propiedad, y hoy ese índice está en 0,20%. necesitan 30 años para recuperar lo que invirtió". 

De todas maneras, lo que resulta atractivo es el valor de las propiedades en un 20 y hasta un 30 por ciento menos. "Hay gente que sigue sosteniendo que la mejor inversión es en ladrillos porque a diferencia de otras cosas, es un bien tangible".

Propiedad "barata"

"Hasta que no se reactive el país no vemos que esta situación pueda cambiar o mejorar. Hoy la propiedad está barata, es momento de comprar; pero una baja de un 20 o 30 por ciento es una oportunidad", planteó Ditz.

Sin embargo, hay también otra realidad: "la gente está perdiendo poder adquisitivo. Es una realidad que gente que hasta no hace mucho con su ingreso familiar podía acceder a una inversión al pozo, hoy ya no puede porque la cuota quedó muy alta en relación a sus ingresos".

 A nivel nacional, convocados por la proptech Mudafy, especialistas inmobiliarios analizaron las tendencias en la demanda y observaron que esas dos variables se han mantenido constantes.

"Detrás de toda 'crisis' siempre hay una reactivación; desde Mudafy consideramos que el 2022 puede ser el puntapié inicial para que esto suceda. Sin dudas que es un año para aprovechar lo que la pandemia nos deja: precios y costos bajos para comenzar emprendimientos o adquirir propiedades y esperar su revalorización", sostuvo a Télam Matías Towers, director comercial de la proptech.

Por su parte, Nicolás Corvalán, gerente comercial de Tizado, manifestó que "vimos un ajuste de precios en todo el 2021 y continuó la tendencia a comienzos del 2022. Con este escenario, las unidades que corrigieron sus valores hacia la baja están encontrando demanda y los inmuebles que se encuentran dentro de los nuevos parámetros de precios tienen buenos niveles de rotación".

Para Marcelo Corleto, "hoy los negocios que se vienen haciendo son exclusivamente porque está esta oportunidad de comprar más barato. Hace unos años que tuvimos este problema nos manejamos con el dólar 'celeste' que es un intermedio entre el estatal y el blue. Hoy por hoy todo se hace con el dólar billete a rajatabla. Cuando vendés, más allá del valor concreto hay un costo de oportunidad".

En este contexto, diferenció que en Olavarría no ha habido un crecimiento de la oferta, lo que hay es mucha oferta, pero porque hay pocos compradores. El promedio de casas sigue siendo lo mismo que hace unos años, lo que pasa es que se hacen menos ventas. En Buenos Aires en cambio puede llegar a ser distinto. Ellos están siempre disconformes con las leyes de alquileres entonces por ahí venden sus propiedades en el país y compran en el exterior porque les rinde más".

El movimiento

¿Que mueve el mercado hoy en día? "Funciona con lotes o departamentos chicos de 30 ó 40 mil dólares. Hay construcción, pero en general son de empresas que ya tienen una estructura grande y hay gente que acompaña esa inversión".

Tanto Corleto como Ditz hablaron de una expansión de la ciudad que está dando buenos resultados. En Del Valle hacia la ruta y en Circunvalación hacia Avellaneda muestran un notable crecimiento urbano. "Se ha ido poblando con lotes que tienen bastante estructura. Son zonas que han crecido mucho y es de gente que por ahí tiene esos valores de lotes que son más accesibles, a partir de 20 mil dólares pueden encontrar algo lindo", sostuvo Corleto.

Para Ditz también es un sector que ha mostrado un crecimiento muy notorio. "Se venden. Dando un poco facilidad a la gente, cuotas, formas de pago ha permitido que esas operaciones se hayan mantenido y no han bajado los valores, por el contrario han subido. Funcionan bien y para el lado de autopista es lo mas barato que la gente pueda comprar con lotes que se comienzan en los 10 o 15 mil dólares".

Especialistas inmobiliarios marcaron que "la conjunción de la inestabilidad macroeconómica, de la ley de alquileres vigente y, más recientemente, del proyecto de revalúo inmobiliario hizo prácticamente desaparecer al inversor como comprador de propiedades, debido a la baja rentabilidad y el riesgo de los alquileres". 

Hoy, "los contratos a tres años de plazo son muy largos. Eso hace que haya poco para ofrecer. Se van actualizando un 30% aproximadamente, pero al ser tan largos los contratos, los valores terminan quedando desactualizados, más aún en un país con esta inflación. Siempre quedan atrás", asumió Ditz.

Mucha demanda en alquileres, pero poca oferta. Y mucha oferta para ventas, pero poca demanda. El mercado inmobiliario no logra equilibrarse todavía, aunque las propiedades estén más baratas. Menos poder adquisitivo y una inflación que no para de crecer son variables que influyen en un sector que todavía no se repuso.