Esta semana, a través de las páginas de EL POPULAR, la tradicional Inmobiliaria Notararigo (con casi medio siglo en el rubro) comunicó que "ante la demanda de alquileres, solicitamos casas y departamentos de 2 ó 3 dormitorios".

Que en la Argentina el déficit habitacional es una deuda eterna que atraviesa -con distinto nivel de responsabilidad- a los gobernantes de varias décadas a esta parte no es ninguna novedad.

Este aviso volvió a ponerlo de relieve.

Mariano Notararigo, de la generación más joven de esta tradicional firma de martilleros, comentó que "es algo que viene de larga data; no es de ahora. El déficit habitacional es importante con respecto a los alquileres, y en especial a las casas".

"No es tan así en el caso de los departamentos, que tienen una oferta un poco mayor. En casas de alquiler la escasez es notable. Cuando nos pasa en la inmobiliaria que aparece alguna casa para alquilar, tenemos inquilinos para elegir" enfatizó.

Son tantos esos aspirantes a una vivienda que no le fue posible dar un número: "Uno a veces les dice que consulten a través de Internet o en otras inmobiliarias porque no existe oferta, o al menos nosotros no la podemos cubrir, y uno ve que no va a poder satisfacer esa necesidad".

No se trata de una situación particular; es un rasgo distintivo del mercado. "En Olavarría estamos todos iguales. Sean inmobiliarias grandes o chicas; las que llevan años en el mercado, o las que son más nuevas, todos estamos en la misma situación, sin propiedades en alquiler" indicó.

De charlas con sus colegas martilleros coincidieron en un motivo para la falta de casas en alquiler.

"Creemos que uno de los grandes motivos de este déficit es que la construcción se abocó a los complejos de departamentos. No es de ahora, estamos hablando de unos 15 años, cuando comenzó el auge de los departamentos en PH, en propiedad horizontal. En lugar de hacer una o dos casas en un terreno se privilegió hacer 10 ó 15 departamentos" sostuvo.

"Para los constructores fue redituable, indudablemente" opinó.

"Como los departamentos eran más económicos que una casa, los inversores se inclinaron por ese tipo de negocios, y de tantas propiedades que se fueron construyendo, que se fueron terminando y que la gente terminó adquiriendo surgieron los departamentos en alquiler y se dejaron de hacer casas" precisó Mariano Notararigo.

El (a veces poco, a veces no tanto) protagonismo del Estado apareció en el análisis: "Algunos años atrás se hacían barrios y desde hace un par de años no se están haciendo".

"Me acuerdo del barrio Bancario I, Bancario II, Acupo I, II, II, Barrio Educadores. Eso permitió que la gente, a través de un crédito, pudiera acceder a una vivienda propia. Ahora ese déficit barrial deriva en la falta de casas para alquilar" certificó Notararigo.

El target en la demanda de casas para alquilar es de lo más variado.

"Hablamos de un rango bien amplio, que abarca gente joven que recién se casó y tiene un hijo recién nacido; gente con chicos adolescentes; gente grande con hijos casados que busca una casa chica con patio" relató.

Apelar al recurso de un clasificado para solicitar casa no es habitual, pero tampoco se trata de una forma de comunicación inédita con el mercado inmobiliario para la firma Notararigo.

"Hacía varios años que no recurríamos a este pedido de casas de alquiler con dos o tres dormitorios. Recuerdo que unos 10 - 15 años atrás en algún momento hubo una carencia de casas en alquiler y lo hicimos. Hablamos de un fenómeno cíclico y cada tanto aparece un faltante" mencionó.

Como consecuencia de esta crisis, "el inquilino se termina inclinando al departamento. Quizás una pareja con un nene chiquito alquila un departamento con un solo dormitorio; se ha visto que una pareja con dos hijos trata de ubicar un departamento con dos dormitorios, pero tampoco abundan".

Sobre esta última modalidad advirtió que "la mayoría de los complejos que se construyeron este último tiempo en Olavarría son de un dormitorio".

Los Notararigo apelaron al recurso de un aviso clasificado, pero sus expectativas son moderadas.

"Con mi viejo tuvimos un debate. Mi padre, con tantos años en el mercado, me dijo ‘vamos a tratar de cubrir este déficit y procurar conseguirle una vivienda al cliente’, y yo le respondí que iba a ser en vano un aviso en el canal de comunicación que fuera porque el faltante sigue existiendo y es muy complicado conseguir lo que uno anhela" dijo.

"Es más, no lo hemos hablado en la inmobiliaria -y somos varios-, pero creo que no hemos tenido ningún llamado. Eso que nos conocen, que somos una casa tradicional en la Ciudad, sin embargo no logramos encontrarle una solución a este tema, que viene desde hacer años y a medida que transcurre el tiempo se acentúa aún más" afirmó Mariano Notararigo.

Déficit habitacional: es un problema continental

Un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) dice que la insuficiencia de viviendas adecuadas y la vulnerabilidad del hábitat es un fiel reflejo de la difícil situación económica y social que vive la mayor parte de América Latina.

En el año 1900 tan sólo el 30% de la población latinoamericana vivía en zonas urbanas, mientras que en la actualidad lo hace el 80%, y el 20% vive zonas rurales.

Además, aproximadamente 200 de los 685 millones de personas de la región viven en la pobreza, y más de 60 millones habita en viviendas inadecuadas, construidas con materiales precarios, y carecen de servicios básicos.

Según su estudio "Un espacio para el desarrollo: los mercados de la vivienda en América Latina y el Caribe", el BID calcula que para reducir el déficit habitacional, por medio de programas gubernamentales de desarrollo urbano, se debería más que sextuplicar la inversión en vivienda pública, implicando un gasto de 310.000 millones de dólares, un 7,8% del PIB de la región, algo muy improbable que ocurra.

Ahora, para entender el "déficit habitacional" hay que separar el análisis en dos dimensiones.

Por un lado, está la dimensión cuantitativa en la que se analiza la cantidad de viviendas necesarias y la cantidad de viviendas disponibles para la sociedad; por el otro la dimensión cualitativa, que hace referencia a la calidad de las viviendas existentes en términos de las condiciones mínimas de habitabilidad.

El trabajo analizó los datos arrojados por la encuesta permanente de hogares, que muestra la situación en los 31 aglomerados urbanos más grandes de la Argentina, es decir, sin considerar las ciudades pequeñas del interior.

En lo que refiere a la dimensión cuantitativa, señala que en el país en 2004 el 75% de las familias eran propietarias de su vivienda, mientras que en 2020 se habían reducido al 70%.

En 2004 el 15% de los hogares alquilaba, proporción que subió al 20% en 2020.

El restante 10% de las familias se mantienen en la calidad de ocupantes, que pueden ser legales (ocupan con permiso del propietario) o ilegales (invasión de propiedad).

Estos datos muestran un problema estructural; que las dificultades para el acceso a la vivienda propia vienen de larga data, y no se resolvieron con el buen momento económico que tuvo el país entre 2004 y 2012.

En la dimensión cualitativa se detectó que el 21% de los hogares en el país no tienen viviendas con infraestructura habitable.

El 3% se encuentra en situación de hacinamiento crítico, en las cuales hay más de 3 personas por cuarto, aunque este número no refleja la situación de las villas de emergencia.

El 14% de los hogares no dispone de baños apropiados y el 48% de los hogares no accede al menos a uno de los servicios de agua corriente, cloacas y gas natural.

Estas falencias son aún más graves ya que los datos de la encuesta no tienen en cuenta a pueblos del interior ni a hogares rurales.

Sobre la misma cuestión, un análisis del Instituto para el Desarrollo Social Argentino (IDESA) sostiene que una política de viviendas para paliar esta situación debería construirse sobre los siguientes pilares:

* Reducir drásticamente la inflación a niveles de un dígito anual para reconstruir el crédito hipotecario.

Con alta inflación no hay crédito hipotecario. Sin crédito hipotecario sólo los más pudientes acceden a la vivienda.

* El Estado debe hacer fuertes inversiones en servicios básicos como redes de agua potable, cloacas, electricidad, gas, alumbrado público, desagües, para multiplicar los terrenos habitables y así bajar el precio de la tierra urbana.

* Promover la adopción de las nuevas tecnologías en la construcción de casas industrializadas, que son de más rápida construcción y más económicas, mediante préstamos hipotecarios subsidiados para familias de bajos ingresos.